Главная | Определение рыночной стоимости аренды земельных участков

Определение рыночной стоимости аренды земельных участков

При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

Метод остатка Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Удивительно, но факт! В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Что такое право аренды земельного участка?

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. Арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы. Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы.

В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Удивительно, но факт! Действительный валовой эффективный доход.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования.

В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий. В общем случае в соответствии с принципом ожидания математическое выражение для оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид формула 6: При оценке объекта недвижимости доходным подходом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора покупателя объекта недвижимости.

Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели: Таким образом, ЧОД некоторого i-го года можно разбить на две составляющие формула 7 Доход за год, который генерирует объект недвижимости, следует позиционировать в конце года, т. Доход на инвестиции i-го года, в свою очередь, можно разделить также на две составляющие: Методы возврата капитала Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т.

Удивительно, но факт! Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата возмещения капитала: Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Прямолинейный возврат капитала метод Ринга Предполагает, что возмещение основной суммы инвестиций происходит периодически равными частями в течение срока владения активом. Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как: Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени от одного года и больше и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности: Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

Рекомендуем к прочтению! на попова сбит пешеход

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка.

Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью. Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка? В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка принцип ожидания.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной принцип наиболее эффективного использования.

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок.

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется в том числе включать: Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами Ринг, Хоскольд.

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Удивительно, но факт! Операционные расходы подразделяются на:

Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли. Просчет стоимости возможности найма на рынке. Метод выделения Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков.

11. Расчет стоимости годовой арендной платы.

Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость. Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости участок земли плюс пристройки и улучшения определяется методом сравнения продаж: Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка.

Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4].

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью.

Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли.

Удивительно, но факт! При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков , утвержденных распоряжением Минимущества России от

Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.



Читайте также:

  • Образец заявления о взыскании долга судебным приставам