Главная | Риски при купле-продаже нежилой недвижимости

Риски при купле-продаже нежилой недвижимости

Удивительно, но факт! Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости.

Правоустанавливающие документы на объект. Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения или его можно к ним привести. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

Риски при заключении сделок купли-продажи недвижимости

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично через МФЦ или через электронную форму. Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ: Положительный помещение можно переводить в жилое.

Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Удивительно, но факт! Более серьезные проблемы возникают при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера. Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости? Налог для физлица Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Если Вы купили недвижимость до го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года.

Удивительно, но факт! Даже с помощью банковского кредита.

А если покупка произошла после 1 января , то ждите, пока истечет пять лет. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. У него есть документы на покупку. Это может быть протокол о назначении или соответствующая доверенность.

Важно учитывать, что учредительный орган продавца, если это юридическое лицо, должен предварительно одобрить предстоящую крупную сделку. Не исключено, что в уставе могут указываться ситуации, когда в определенных условиях соглашение требует одобрения уполномоченных органов компании-продавца. Истребование недвижимого имущества Решение о недействительности сделки может выноситься не только в отношении самого соглашения. Подчас расторжение договора купли-продажи недвижимости происходит по причине признания недействительности сделок, на основании которых право собственности получал кто-то из предыдущих владельцев объекта.

Недействительными могут становиться и акты муниципального или государственного органа. В подобных случаях покупателя могут защитить сроки исковой давности, отсчет которых ведется с момента, когда приобретатель должен был или узнал о том, что его права нарушены.

Удивительно, но факт! Комаров Алексей Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.

Поэтому исковая давность может быть применима для защиты интересов покупателя недвижимости. Закон не позволяет истребовать недвижимое имущество у добросовестного покупателя, не знавшего или не имевшего возможности узнать о том, что у продавца отсутствуют права на отчуждение недвижимого имущества.

Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: Более серьезные проблемы возникают при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами. Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли—продажи такого имущества, вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти.

При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки. Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки.

Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения. Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости.

Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Удивительно, но факт! Если же сделка купли-продажи недвижимости признается незаключенной, возвращение средств, полученных продавцом, производится по нормам, применяемым при неосновательном обогащении.

Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на отрицательных. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения. К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке , в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и не качественно: Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно.

Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет. В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости. Инженерия Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения.

Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов.

Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода.

Судебная практика конкретизирует это требование, добавляя, что в плане должна быть отображена площадь отчуждаемого объекта и входящих в его состав помещений [6]. В случае продажи части здания, отдельного помещения необходимо также указать конкретное расположение помещения: Границы помещения можно выделить на плане этажа, который будет приложен к договору, или выкопировке из общего плана этажа. Стоит отметить, что каждое помещение в здании, если собственник желает его продать отдельно, должно иметь статус самостоятельного объекта недвижимости, то есть оно должно значится в качестве такового в документах Росреестра, на каждое из таких помещений должен быть оформлен кадастровый паспорт.

N, где указано, что объектом купли-продажи может быть недвижимая вещь, права на которую подлежат регистрации в соответствии с федеральным законодательством, то есть заключение договоров купли-продажи в отношении зданий и помещений допускается только в том случае, если указанные объекты сформированы как обособленные [7] , удостоверением этого факта является кадастровый паспорт и отдельно присвоенный кадастровый номер.

Банкротство продавца.

Стороне, не позаботившейся о полном описании предмета договора, в суде могут не помочь акты приема-передачи конкретного помещения или указание на то, что у продавца это помещение — единственное Постановление Президиума ВАС РФ от Суды несомненно учтут действительную волю сторон — заключить сделку в отношении именно переданного имущества, однако спор может не дойти до суда при исчерпывающем описании здания или помещения в тексте договора.

Указание на отдельные конкретизирующие признаки помещения может быть не в тексте основного договора, а в дополнительном соглашении, и договор в данном случае будет действительным, однако он вступит в силу с момента подписания дополнительного соглашения. Судебная практика к п. При заключении сделки по купле-продажи недвижимости, особенно при покупке здания, важно уделять внимание не только самому объекту сделки, но и следующему за ним земельному участку.

По общему правилу, установленному п.

Как быстро и выгодно реализовать объект недвижимости?

Примечательно, что редакция статьи ГК РФ, которая была изменена в году, ранее содержала условие о том, что если здание продается собственником земельного участка, где расположена эта недвижимость, к покупателю переходит право собственности или предоставляется иное право например, право аренды на часть земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования. В настоящее время есть уточнение, что если продавцом является собственник участка, то право собственности он передает покупателю вместе с недвижимостью, являющейся предметом договора купли-продажи.

В случае, если собственник пользуется участком на праве аренды, то получать согласие собственника участка на продажу здания в этом случае нет необходимости абз. Подобная ситуация довольно распространена в городе Москве, где земельные участки под зданиями в большинстве своем находятся в муниципальной собственности, а владельцы расположенной на них недвижимости заключают с муниципалитетом долгосрочные договоры аренды, как правило на 25 лет в силу п.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости договор купли продажи недвижимости: Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным.

Итак, как следует из ст.

Удивительно, но факт! Тем не менее проверка контрагента через системы общего доступа например, СПАРК , которые позволяют узнать, зарегистрирована ли компания, не находится ли она в процедуре банкротства, не заложено ли ее имущество, не начато ли судебное производство в отношении компании или ее имущества, поможет юристу обезопасить свою фирму от рискованных сделок с неблагонадежными контрагентами.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям: При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра.

Популярное

Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации. Экспертиза Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права. При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ.

Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Удивительно, но факт! Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.



Читайте также:

  • Валюта при таможенном оформлении
  • Ипотека для ветеранов боевых действий в чечне 2017
  • Документы при дарение земли